Стройменеджер - заказчик, технадзор, строительный аудит

Высотные сооружения своего времени

stroymanager — Mon, 06 Sep 2010 07:14:57 +0000

похожие темы:

Супернебоскреб Шанхая

Проблемы качества. Часть 1

stroymanager — Thu, 02 Sep 2010 06:44:09 +0000

Почти всем или, по крайней мере, многим из нас приходилось сталкиваться с проблемами при производстве строительных работ. Вне зависимости от масштабов строительных или ремонтных работ – появляется проблема брака в строительстве. Сегодня данная проблема является системной проблемой строительной отрасли, но в первую очередь как говорил профессор Преображенский – «кризис в головах».

Для того чтобы быть последовательным необходимо отразить основные причины:

1. Жадные застройщики — экономят на всем чем можно, а зачастую и нельзя. В результате мы покупаем, за очень большие деньги, квартиры в которых невозможно жить. Окна не закрываются, стены кривые, стяжка пола, традиционно, в крупных трещинах и это только видимая часть айсберга, а сколько было нарушений в технологии при производстве работ? Но застройщика понять можно, он строит объект на продажу и его цель прибыль. Если рынок позволяет продать, все что произведено, и на качество не смотрит покупатель, что тревожится застройщику? Девиз – «берите это, а то и этого не будет», работает на все сто плюс банковские проценты по ипотечным кредитам. Надеемся, что данная эпоха закончилась вместе с доступными кредитами и в данном случае кризис должен повлиять на оздоровление рынка. Попробуйте продать битый телевизор или компьютер? За полную стоимость вам не удастся.

2. Жадные владельцы квартир — нанимают, мягко говоря, неквалифицированных рабочих. И потом с гордостью рассказывают друзьям и знакомым – как дешево обошелся им ремонт новой квартиры, а то, что через 3-6 месяцев в квартире все отвалится, они не задумываются. Незабываем, что все мы дизайнеры, поэтому внутренний интерьер судить не беремся, как говориться – «о вкусах не спорят», каждый видит жизнь по-своему. Парадокс, но никому не приходит в голову купить машину сделанную «строителями» из ближнего зарубежья, зато ремонт любимой квартиры или строительство родового поместья именуемого – коттедж это запросто.

3. Жадные архитекторы – примеры на каждом шагу, достаточно пройтись по городу (речь идет о Санкт-Петербурге) и посмотреть на нетленные творения наших современников. За деньги готовы запроектировать все, везде и много. Отдельная тема – организация внутреннего пространства, как правило, внутри эти дома еще уродливее, чем снаружи.

В результате всего вышеперечисленного, от глобальных проблем, переходим к частным:
— Рабочая документация низкого качества, как правило, стройка ведется с листа. Сначала решения, потом производство работ, а потом чертеж;
- Применяются материалы низкого качества;
- Нарушение технологии при производстве работ;
- Технадзор отсутствует – причины: часто генеральный подрядчик самостоятельно ведет технический надзор. Процедура носит формальный характер.
- Архитектурные решения не прорабатываются проектировщиком, а если и прорабатываются, то не соблюдаются генеральным подрядчиком. Причина – замена материалов, удешевление технологии и.т.д.
- Отсутствует авторский надзор – причины: автор проекта не имеет времени на выполнение надзора, желания или заказчик относится к данной процедуре формально.

Посмотрим, как будет развиваться рынок в условиях кризиса. Возможно, хочется надеется, рынок развернется «к лесу задом к покупателю передом». Управлением проектов будут заниматься профессиональные управляющие компании, а покупатели при покупке смотреть на качество товара.

похожие темы:

Девелопмент. Часть 1

stroymanager — Tue, 31 Aug 2010 06:41:14 +0000

Сегодня, достаточно часто используется понятие «девелопмент», особенно когда речь заходит о недвижимости. Что означает данное понятие?

"Девелопмент" (development, англ.) — означает развитие.

Если рассматривать применительно к строительству и недвижимости, то это понятие включается в себя огромный комплекс работ по реализации (созданию) и продвижению проектов, а также означает развитие недвижимости.
Производственный процесс включает в себя множество этапов работ, начиная от исследования рынка, маркетинга, юридических действий по оформлению и подготовке проекта, бизнес плана, поиска финансирования, оптимизации налогообложения и заканчивая строительством, сдачей объекта в эксплуатацию, управлением недвижимостью. Девелоперский проект имеет достаточно длительный срок реализации и требует крупных финансовых инвестиций, а также это бизнес который чувствителен к изменениям в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере.

Разделяют несколько видов девелопмента:

Lend development – проект с проблемами, без разрешительной документации, судебные разбирательства и т.п. Результат – проект доводится до получения градостроительной документации, далее – это уже товар, который может продаваться.

Fee-development – управление проектом за вознаграждение.
Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д. ), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Speculative development — более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

похожие темы:

Супернебоскреб Шанхая

stroymanager — Mon, 30 Aug 2010 06:23:43 +0000

Строящийся Шанхайский финансовый центр будет самым высоким сооружением на материковой части Китая. 101-этажный небоскреб рассчитан на любые природные или созданные человеком катаклизмы.

похожие темы:

Авторский надзор. Часть 1

stroymanager — Thu, 26 Aug 2010 06:38:36 +0000

Авторский надзор — обеспечивает реализацию объекта именно в том виде, в каком он был задуман и спроектирован, а в случаях, когда требуются изменения или дополнения проектных решений, — обеспечить внесение таких изменений именно автором проекта как стороной, имеющей комплексное представление обо всех проектных решениях и их взаимосвязи. Авторский надзор за строительством по архитектурно-строительному проекту по действующему законодательству считается обязательным. Авторский надзор в случае его выполнения осуществляется специалистами — разработчиками рабочей документации, назначаемыми руководством организации-проектировщика. Руководителем специалистов, осуществляющих авторский надзор, назначается, как правило, главный архитектор или главный инженер проекта. В зависимости от условий договора мероприятия, производимые в рамках авторского надзора, могут включать:

— Плановое (как правило, 1-2 раза в неделю, для удаленных объектов может быть существенно реже) посещение объекта для уточнения деталей проекта, проверки результатов работ и внесения соответствующих замечаний в журнал авторского надзора, а также решение вопросов по проектной документации, возникающих у заказчика или, строительного подрядчика; — Выпуск дополнительной, корректирующей или уточняющей проектной документации, необходимость которой возникла в процессе строительства; — Выборочная проверка качества строительно-монтажных и/или работ на предмет соответствия проектным решениям, строительным нормам и правилам, участие в приемке "скрытых" работ и работ, от правильности выполнения которых зависит конструктивная устойчивость здания или функционально-эстетический результат. Здесь необходимо отметить, что сама по себе полная проверка технологии и качества строительных работ является функцией Технического надзора (функция службы Заказчика), в рамках Авторского надзора проверяется лишь соответствие результата уже выполненных работ заложенным в проекте решениям.

похожие темы:

Культура строительного производства или мелочи, которые необходимо выполнять

stroymanager — Tue, 24 Aug 2010 06:35:48 +0000

Часто при выполнении строительных работ забывают или не хотят выполнять мероприятия позволяющие сохранить уже выполненные работы от разрушений, загрязнений. Причем трудоемкость и стоимость таких работ в десятки и сотни раз меньше, чем стоимость восстановления, т.к. зачастую необходимо демонтировать испорченную работу и выполнить работу заново с покупкой соответствующих материалов. В стоимости работ данные мероприятия либо учтены, либо Заказчик не возражает оплатить данную работу (ведь она обоснована). Поэтому — это вызывает непонимание.

Приведем примеры того, что выполнено правильно:

1. Защищены механизмы розеток и выключателей от попадания пыли при производстве малярных работ (шпаклевка, покраска).

2. Выполненные натяжные потолки закрыты пленкой.

3. Радиаторы также закрыты пленкой. Уложенный паркет накрыт ДВП.

Хочется, чтобы люди дорожили своей работой и выполняли мероприятия по их сохранению, ведь понятно то, что последующими работами можно, что-то испортить, т.е. исходить их принципа "мы сделали все, что нужно", а не из "мы сделали что-то, а вы испортили, нужно было защитить чем-нибудь". Желательно при выставлении коммерческих предложений все — это должно быть учтено в стоимости. Заказчик будет планировать полную стоимость тех или иных работ без вытекающих дополнительных затрат.

Александр Федякин

похожие темы:

Суперсооружения: построено из кирпича

stroymanager — Mon, 23 Aug 2010 07:14:20 +0000

Кирпи́ч — прямоугольный брусок прочного материала, используемый в качестве строительного материала. Наиболее известны два вида кирпича, красный кирпич из обожжённой глины и силикатный, состоящий из песка и извести.

No related posts.

Технический надзор. Часть 1

stroymanager — Thu, 19 Aug 2010 06:32:49 +0000

Технический надзор (технадзор) в строительстве — это комплекс различных мероприятий (за такими параметрами как качество, объемы, стоимость, документация с фиксацией всего в письменном виде и фотофиксацией объекта), целью которых является сделать весь процесс проектных, сметных, инженерных и строительно-монтажных работ с начала проектирования и до окончания строительства максимально управляемым, прозрачным, предсказуемым и понятным для клиента.

Технический надзор может осуществлять как сам Застройщик, так и специализированная компания по договору. Инженер или группа инженеров осуществляет следующие услуги по технадзору:

1. Контроль качества работ (соблюдение требований СНиП, государственных стандартов, технологии производства работ).
2. Надзор над соответствием выполняемых строительно-монтажных работ и применяемых материалов, изделий, конструкций и оборудования утвержденным проектным решениям.
3. Контроль соблюдения исполнителем работ правил складирования и хранения применяемых материалов, изделий и оборудования; при выявлении нарушений этих правил представитель технадзора может запретить применение неправильно складированных и хранящихся материалов.

4. Приемка выполненных работ с подписанием соответствующих актов (скрытых работ, испытаний, промежуточной приемки ответственных конструкций здания и сооружений).
5. Фотофиксация: скрытых и других работ, текущего состояния объекта. Предоставление результатов, как в печатном, так и в электронном виде.
6. Ведение журнала технического надзора, где фиксируются выявленные при осмотре выполненных работ отклонения: от рабочих чертежей, от технологии производства строительных работ, от действующих СНиП и ГОСТ; а также определяются сроки устранения обнаруженных отклонений.
7. Контроль своевременности и качественности устранения выявленных отклонений, зафиксированных в журнале технического надзора. В случае невыполнения указаний технического надзора по исполнению допущенных отклонений, вплоть до остановки работ до полного устранения выявленных отклонений.
8. Проверка соответствия объемов фактически выполненных работ и предъявляемых к оплате.
9. Контроль соответствия объемов работ и сроков работ условиям договора и календарному графику строительства.
10. Ведение накопительной ведомости по выполненным объемам работ.
11. Участие в переписке по вопросам качества и объемов работ.
12. Контроль наличия (комплектности) и правильности ведения исполнителем работ исполнительной документации, в том числе оценку достоверности геодезических исполнительных схем выполненных конструкций с выборочным контролем точности положения элементов. Подготовка замечаний и контроль их устранения.
13. Составление перечней необходимой исполнительной документации по видам работ.
14. Проверка наличия у исполнителя работ документов о качестве (сертификатов в установленных случаях) на применяемые им материалы, изделия и оборудование, документированных результатов входного контроля и лабораторных испытаний.
15. Участие в переписке по вопросам исполнительной документации ее качества и комплектности.
16. Ведение входного контроля проектной документации. Подготовка замечаний и контроль их устранения.
17. Регистрация в ГАСН лица ответственного за технический надзор на объекте.
18. Контроль исполнения исполнителем работ предписаний органов государственного надзора и местного самоуправления.
19. Участие в совещаниях по строительству и проектированию объекта.
20. Участие в рабочей и государственной приемочной комиссии.
21. Составление сводного календарного графика строительства на основании полученных графиков от всех подрядчиков
22. Корректировка сводного графика строительства 1 раз в 3-6 мес.
23. Ведение (получение от субподрядчиков, от генподрядчика; проверка; комплектование по разделам в соответствующие папки с составлением реестров) исполнительной документации и подготовка для передачи заказчику полного комплекта.
24. Консультации по заключению договоров, организации строительства, составление ТЗ и т.п.
25. Проверка смет и стоимости строительства.
26. Контроль соблюдения проектировщиком графика проектирования, согласования и прохождения экспертизы.
27. Контроль соблюдения проектировщиком функций авторского надзора.
28. Подготовка ежемесячного отчета о ходе проектирования (график, авторский надзор, согласования, экспертиза) .
29. Подготовка ежемесячного отчета о ходе строительства объекта (график, КС-2, КС-3, текущие вопросы, замечания и ход устранения).

В зависимости от задач Заказчика, сложности и размера конкретного объекта услуги могут оказываться как в полном объеме, так и выборочно. Технический надзор оказывается с определенной периодичностью от 1-2 раз в неделю или в месяц и до ежедневного (постоянного) нахождения на строительной площадке (наиболее эффективный вариант).

Александр Федякин

похожие темы:

Высотки Санкт-Петербурга. Часть 1

stroymanager — Tue, 17 Aug 2010 07:03:20 +0000

Видеоматериал о начале массового строительства зданий повышенной этажности в Санкт-Петербурге.

Источник: 5 канал Санкт-Петербург

А так сейчас выглядят некоторые из этих зданий:

На Октябрьской набережной

На площади "Победы"

Александр Федякин

похожие темы:

Архитектура Выборга. Монрепо

stroymanager — Mon, 16 Aug 2010 15:09:04 +0000

Монрепо отмечает 250 лет.

История началась в 60 году 18 века. Обер-комендант Петр Ступишин получил территорию будущего парка в подарок. Посадил там плодовый сад.
Монрепо (фр. Mon Repos — "мой покой","моё отдохновение") — скальный пейзажный парк на берегу Выборгского залива. Площадь парка 180 Га.

Последующие хозяева парк поддерживали, сохраняли, некоторые расширяли. А вот советский период стал для Монрепо разрушительным. На территории были детский сад, санаторий, в саду проходили массовые гуляния. От окончательной гибели парк спасло решение придать ему статус музея-заповедника.

похожие темы: